빅데이터 및 AI 기반 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 2024년 5월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서를 9일 발표했다.

5월은 서울시 오피스 시장에 적신호가 켜진 달로 주목된다. 실제 오피스빌딩과 사무실 매매거래량 모두에서 전월 대비 두 자릿수 대 하락률을 보여 올들어 가장 저조한 흐름을 보였다. 오피스빌딩 공실률 또한 10개월 만에 최고치를 찍은 것으로 나타났다.

▶ 서울시 오피스빌딩 매매거래량 5건으로 올해 들어 가장 낮아.. 거래금액도 9.6% ↓ = 5월 서울시 오피스빌딩 매매거래량은 전월(8건) 대비 37.5% 줄어든 5건으로 확인됐다. 이는 지난해 1월과 2월 각각 1건과 2건의 거래량을 기록한 이후 가장 적은 거래량이자 전년 동월(6건)보다도 낮은 수준이다. 거래금액도 4월 2940억원에서 9.6%가량 떨어진 2658억원으로 집계됐다. 강남구 삼성동 소재 ‘위워크타워’가 1470억원에 거래되면서 이 여파로 거래금액은 전년 동월(947억원) 대비 180.7%의 상승률을 보이기도 했으나, 전반적인 거래량 감소로 인한 전체 거래금액 하락은 막지 못했다.

주요 권역별로 살펴보면 CBD(종로구, 중구)는 3개월 연속 단 한 건의 거래도 없었고 YBD(영등포구, 마포구)는 직전월에 발생한 1건의 거래량 이후 5월에는 자취를 감춘 모습이다. GBD(강남구, 서초구)의 경우 4월과 동일하게 3건의 거래가 이뤄졌는데 강남구 삼성동 ‘위워크타워’를 포함해 서초구 반포동의 ‘이니셜타워I’, 강남구 역삼동 ‘정안빌딩’까지 도합 2357억원의 거래금액을 보였다. 이는 전월(2366억원) 대비 0.4% 낮은 수준이다. 또한, 그 외 지역은 직전월(4건) 대비 50% 감소한 2건에 그쳤으며 거래금액은 433억원에서 30.5% 낮아진 301억원으로 확인됐다.

▶ 사무실 거래도 줄줄이 하락세.. 5월 거래량 및 거래금액, 전월比 각각 26.5%, 64.5% 감소 = 사무실 거래량도 올들어 최저치를 기록했다. 5월 사무실(집합) 거래량은 직전월(98건) 대비 26.5% 하락한 72건이었으며 거래금액도 647억원에서 230억원까지 64.5% 감소했다. 지난해 5월(128건, 1577억원)과 비교하면 각각 43.8%, 85.4% 떨어진 상황이다.

다만, 3대 권역별 사무실 거래 추이에서는 YBD가 14건에서 21.4% 상승한 17건, GBD가 20건에서 15% 오른 23건을 보였고 CBD에서만 4월(6건) 대비 66.7% 줄어든 2건으로 확인됐다. 3대 권역 거래금액은 모든 지역이 동반 하락했다. CBD는 전월(65억원)과 비교해 73.8% 감소한 17억원, GBD는 124억원에서 41.9% 줄어든 72억원, YBD는 124억원에서 33.1% 내린 83억원을 기록했다.

ETC 또한 거래량과 거래금액 모두 하락했다. 전월(58건, 334억원) 대비 거래량은 48.3% 감소한 30건, 거래금액은 82.6% 내린 58억원으로 나타났다.

▶ 5개 오피스빌딩 모두 ‘법인’이 사들여.. 사무실 거래 시장은 ‘개인’ 매수세 강해 = 5월에 거래가 성사된 5개 빌딩은 모두 법인이 매수한 것으로 확인됐다. 이 중 법인이 매도한 거래는 3건, 개인이 매도자인 경우는 2건이었다. 거래금액으로 살펴보면 전체 2658억원 중 법인과 법인 간 거래가 88.7%(2357억원)을 차지했다.

반면 사무실은 개인 간 거래량이 전체 72건 중 약 77.8%에 해당하는 56건, 거래금액은 총 230억원 중 61%가 넘는 142억원으로 집계되며 법인이 전체 거래를 주도한 오피스빌딩 시장과는 다른 양상을 보였다.

▶ 5월 오피스빌딩 공실률 2.51%, 10개월만에 최고치.. CBD 공실률만 유일 감소 = 공실률도 10개월만에 최고치를 보였다. 부동산플래닛이 업무시설을 대상으로 방문조사 및 부동산관리회사의 임대 안내문 등을 통해 조사한 결과에 따르면 5월 서울시 오피스빌딩 평균 공실률은 2.51%로 집계됐다. 이는 전월(2.34%) 대비 0.17%p가량 오른 것으로 작년 7월(2.53%) 이후 가장 높은 수치다.

이 밖에, 5월 서울시 오피스빌딩의 전용면적당비용(NOC)의 경우 19만8072원으로 전월(19만7874억원)보다 소폭 증가한 것으로 나타났다. 권역별로는 GBD와 CBD가 각각 20만6094원, 19만5088원으로 근소하게 올랐고 YBD는 4월 대비 233원가량 줄어든 18만9091원으로 확인됐다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “5월 서울시 오피스 부동산 시장은 기준금리 인하 시점을 지켜보려는 기업 및 개인 투자자들의 관망세와 함께 이 흐름을 타고 딜 클로징 시기를 유리하게 가져가려는 심리, 시장에 나온 매물 증가 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용하면서 거래량 하락세를 보인 것으로 분석된다”고 전했다.